“买房送名校学位”“小区坐拥3000平方米人工湖”“距市中心仅5分钟车程”……如今，房地产商的各种宣传口号让消费者们购房如“雾里看花”。实际交房后，现实却与宣传语大相径庭。不少业主以此为由将开发商诉至法院。

　　此外，业主诉房地产公司公共配套设施不到位、擅自改变小区规划等案例也屡见不鲜。

　　9月25日，湖南省长沙市中级人民法院举行“房地产纠纷的预防与化解座谈会”，提出了逾期交房、逾期办证、虚假广告宣传等12类问题，并发布了相关案例。

　　商品房买卖纠纷案占三成

　　近年来，因开发商资金紧张违约、购房者收入不稳定、房价波动或下调导致退房等因素引发的房地产案件数量呈持续上升态势。2010年，长沙市中院成立民三庭，主要负责审理房地产开发经营、建设工程合同、不动产登记纠纷、房屋租赁合同纠纷等案件。

　　据民三庭庭长李浩波介绍，近4年来，该庭共收案7736件，审结6176件。今年1至9月，已审结1238件，不包括下辖六区三县(法院)审理的案件。其中，涉及商品房买卖的纠纷案件占据了约三分之一。

　　副庭长刘凯透露，近年来，房地产纠纷案件呈现数量上升、处理难度加大、利益纷争激烈及新类型案件不断出现的特点，九成以上的房地产纠纷案件是业主起诉开发商。

　　“这些案件涵盖了各个环节，从房地产开发、建设到交付、过户等。”刘凯说。

　　广告宣传引业主上当

　　为了吸引顾客，房地产商的宣传语极具诱惑：“城南销冠”“超大赠送”“绝版户型”等不绝于耳。但在交房后，不少业主大呼上当，常以开发商未兑现承诺为由，起诉开发商违约，要求解除合同、承担违约赔偿等责任。开发商则认为，广告内容未列入合同条款，未能兑现承诺是不可抗力因素所致，主张免责。

　　记者了解到，目前，商品房买卖九成以上是以广告形式向社会出售。据中国消费者协会公布的数据显示，因消费者认为商品房广告虚假引起的投诉成为商品房纠纷中最主要的问题和消费者投诉的热点问题。

　　刘凯建议，开发商对其无法做到的事项，不要进行承诺；对不能确定的周边环境，不要轻易作肯定性的介绍，误导消费者。市民在购房时，最好能让开发商在购房合同上写好相关约定。同时，要注意收集开发商的广告和宣传单等资料，以留作证据。

　　业主诉开发商延期交房

　　2007年11月，市民殷某向某房地产开发有限公司支付22万余元，用于购买该公司开发的一套43平方米的商品房。当年12月1日，双方签订合同并约定，于2008年12月31日前交付房屋。此后，双方多次进行商品房验收交接。交房过程中，开发商出示了商品房验收合格的证明文件，殷某以没有出示商品房验收备案的证明文件和商品房存在质量问题为由拒绝接受商品房。2010年9月16日，双方最终办理商品房交接手续。

　　殷某认为，实际交房日期与合同约定相差近两年，要求开发商支付逾期交房违约金遭拒。殷某诉至法庭。法院审理确认，涉案商品房直至2009年5月1日才符合交房条件，商品房逾期4个月交房，判赔5333.54元。

　　刘凯分析认为，逾期交房主要有3个方面的原因，“对于何为经验收合格，开发商和业主理解不同。业主认为商品房存在质量问题，如房屋漏水，墙面开裂，电梯、房屋安装不符合约定等，从而拒绝收房，开发商则辩称其房屋达到交房条件。业主以行政部门已发出不准交房的通知为由拒绝收房。”

　　刘凯指出，房屋买卖合同中一般有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”类似的表述，什么属于“不可抗力”因素，必须由职能部门认定。他建议，开发商对于交房时间应有充分预计并留有余地。

　　开发商逾期办证被判赔

　　2009年10月9日，王某与湖南某置业有限公司签订商品房买卖合同，约定2010年10月30日前交房，并在规定时间内完成商品房初始登记，办妥房屋所有权证、土地使用权证。合同明确，若开发商不能在约定期限内办理上述登记或手续，需支付违约金，因其他购房人的原因导致不能按期办理完权证的，开发商不承担违约金。

　　2011年4月12日，开发商将房屋交付王某。两年后，王某才取得房屋所有权证、房屋土地使用权证。今年1月，王某以开发商逾期办证为由，将其诉至法庭。原来，在该项目中，还有其他多位业主与开发商签订了商品房买卖合同，未及时缴纳物业维修基金，致使涉案楼栋的初始登记未能在约定的期限内办理，王某所购房屋的产权登记也因此迟延。法院认为，虽然是因其他业主的原因引起逾期不能办理权证，但开发商未能及时履行催缴维修基金和告知业主的义务，仍应承担相应的违约责任，判处开发商支付王某违约金1602元。

　　刘凯介绍，在商品房预售合同纠纷案件中，开发商逾期办证原因很多。他建议，对于个别业主未缴纳税费影响其他业主办证的，开发商最好先行垫付；并且要严格依规建房，及时将银行的贷款还清，避免相关证件办理延期。

(责任编辑：小喻 原标题：长沙中院发布典型案例 房地产纠纷开发商违约占九成)